Nakup izključenega doma

Pred hipotekarno krizo v letih 2008–2009 je bil nakup ograjenega stanovanja veliko težji predlog. Lovci na nepremičninske pogodbe so morali prej slediti dražbam na sodiščih ali sejati skozi vložke pravnih vlog. Toda val izključitev, ki ga je prinesel subprime potop, ni le povečal števila razpoložljivih lastnosti, temveč jih je lažje našel in pridobil. Pravzaprav je postopek pogosto podoben iskanju katere koli druge vrste doma. Zaprti domovi so na voljo tako rekoč na vseh nepremičninskih trgih po vsej državi, kar ponuja možnosti za lastnike domov in vlagatelje.

Kako najti zaprt dom

Zaprte nepremičnine lahko najdete v periodičnih publikacijah (MLS) in spletnih spletnih mestih prek spletnih iskanj po nepremičninah, bančnih pisarnah in spletnih mestih ter lokalnih časopisih. Obstaja veliko spletnih mest, ki so zdaj specializirane za iskanje domov in nepremičnin, ki so v izključitvi, na primer usa-foreclosure.com in Fannie Mae's HomePath.com. Nekatere finančne institucije, kot je Bank of America, ponujajo tudi strani, namenjene iskanju zaprtega doma. V lokalnih storitvah z več kotacijami lastnosti, ki jih je mogoče izključiti, morda same po sebi niso označene; to je lahko navedeno le v opisu nepremičnine.

Posojilodajalci vse več zasežejo svoje premoženje prek nepremičninskih agentov, zato ne oklevajte in povprašajte prodajalca za priložnosti. Nekateri nepremičninski agenti so celo specializirani za nepremičnine za zaprtje.

Natančneje, iskanje omejenega stanovanja je odvisno od tega, kje točno je v postopku izključitve: Nepremičnine lahko še vedno v lasti prvotnega lastnika stanovanja (v zgodnejših fazah v primeru predhodne izključitve in nepremičnin s kratko prodajo) ali subjekta, ki je tak kot banka ali vlada (v kasnejših). Tu je pet vrst izključitve in pristopi k nakupu.

1. Predobravnava
Nepremičnina je v predposestitvi, potem ko je hipotekarni posojilojemalec sporočil posojilojemalce, da so v zamudi, vendar preden se nepremičnina ponudi na prodajo na dražbi. Če lahko lastnik stanovanja v tem času proda nepremičnino, se bo morda izognil postopku izključevanja in njenemu negativnemu vplivu na njihovo kreditno zgodovino in prihodnje možnosti (glejte Pridobitev hipoteke po stečaju in izključitvi ). Nekateri lastniki domov so se tako pripravljeni pogajati. Vnaprejšnje izključitve so običajno navedene v okrožnih in mestnih stavbah sodišč. Poleg tega številni spletni viri, vključno z www.foreclosure.com, navajajo lastnosti, ki so v fazi predhodne izključitve.

2. Kratka prodaja
Do kratke prodaje pride, kadar je posojilodajalec pripravljen sprejeti manj, kot je dolžan na hipoteki. Posojilojemalcem ni nujno, da ne izpolnjujejo hipotekarnih plačil, da bi posojilodajalec privolil v kratko prodajo; vendar morajo ponavadi dokazati finančno stisko, kot je izguba zaposlitve, ki bo verjetno povzročila neplačilo. Pogosto je zadevno prebivališče pod vodo, kar pomeni, da je vredno manj kot neporavnano hipotekarno stanje. Da se posojilodajalec lahko kvalificira za prodajo na kratko, se mora dogovoriti, da bo "prodal nepremičnino kratko", tako da bo sprejel manj, kot se dolguje, in dom mora biti naveden za prodajo. Te lastnosti se ponavadi oglašujejo kot kratka prodaja "do odobritve banke."

Nakup nepremičnine za prodajo na kratko je v večini enak kot običajni nakup, vendar se jezik v pogodbah razlikuje, pri čemer je določeno, da za pogoje velja odobritev posojilodajalca. Banka lahko traja nekaj mesecev, da se odzove na kratko prodajno ponudbo, tako da postopek lahko traja precej dlje kot pri običajnem nakupu. Številna spletna mesta z nepremičninami, vključno s posameznimi podjetji ali storitvami kotacije, ponujajo možnost iskanja s kratko prodajo.

3. Šerifove dražbe prodaje
Dražba šerifne prodaje se zgodi potem, ko je posojilojemalec posojilojemalca obvestil o neplačilu in dovolil posojilojemalnemu prehodu za posojilojemalca. Dražba je zasnovana tako, da lahko posojilodajalec hitro vrne posojilo, ki je v neplačilu. Te dražbe se pogosto dogajajo na mestnih sodnih stopnicah, ki jih vodijo lokalni organi pregona. Nepremičnina se proda na najvišji ponudnici na javno objavljenem mestu, datumu in uri. Ta obvestila je mogoče najti v lokalnih časopisih in na številnih spletnih lokacijah z iskanjem "šerifskih dražb".

4. Nepremičnine v lasti banke
Nepremičnine, ki se na dražbi ne prodajo, se vrnejo nazaj v banko; to pomeni, da postanejo nepremičnine v lasti nepremičnin (REO). Pogosto jih upravlja oddelek REO banke, ki vodi seznam nepremičnin v banki. Spletni viri, kot je www.realtytrac.com, imajo obsežne vnose, ki jih lahko iščete po mestu, državi ali poštni številki.

5. Nepremičnine v državni lasti
Nekatere domove kupujejo s posojili, ki jih jamči Zvezna stanovanjska uprava (FHA) ali Ministrstvo za veteranske zadeve (VA). Ko gredo te nepremičnine v izključitev, jih vlada odvzame nazaj in prodajo posredniki, ki delajo za vlado. Za nakup nepremičnine v državni lasti se mora obrniti državni posrednik. Kupci lahko raziskujejo takšne lastnosti na www.hud.gov (kliknite na "TEMA OBMOČJA" in izberite "Hiše za prodajo").

Zakaj so zaprti domovi cenejši

Največje prodajno mesto zaseženih stanovanj je seveda njihova začrtana cena - pogosto bistveno nižja od drugih podobnih lastnosti na istem območju (znane kot primerjalniki ali kompi, ko posredniki govorijo). Večina izključenih pravic se v določenih regijah prodaja vsaj za 5% pod tržno vrednostjo, s še večjimi popusti. Kupci lahko izkoristijo tudi dodatne prihranke z ugodnostmi, kot so znižana polog, nižje obrestne mere ali odprava cen za ocenjevanje cen in določeni stroški zapiranja.

Kaj jim naredi tak posel? Če je prebivališče v fazi predhodne izključitve ali prodaje na kratko, so njegovi lastniki v finančni zavezi - potrebujejo denar. In čas ni na njihovi strani: razkladiti morajo premoženje in dobiti, kar lahko, dokler ne morejo, da ga v celoti izgubijo. Skratka, ti prodajalci se ne pogajajo ravno s položaja. Čeprav se morda zdi kruto izkoristiti nesrečo drugih, lahko kupci koristijo.

Še več koristi imajo, če je bila posest dejansko zasežena. Šerifove pisarne ne zanima visenje na hiši; banke ne želijo biti v najemodajalcu. Finančne institucije se običajno želijo takoj rešiti zaprtimi nepremičninami (za primerno ceno, seveda - vlagateljem in revizorjem morajo odgovoriti, da so se potrudile, da bi povrnile čim večji del prvotnega zneska posojila). Ponovno to koristi kupcem.

Nazadnje se zaprti domovi običajno prodajajo v stanju "kakršen je" - če pride do škode, popravila niso del enačbe - in, kot vedo ljubitelji rabljenih avtomobilov in starinskega pohištva, "kot je" prevaja v popust. Seveda je "metel" lahko meč z dvojnim robom, kot bomo razpravljali v nadaljevanju.

Tveganje nakupa zaprtih domov

Lastninske težave

Čeprav ima kompenzacijski popust, je stanje, kakršno je, lahko zelo mračno. Če lastniki še vedno zasedajo lastnike, je ta pogosto slabo vzdrževan - navsezadnje če ljudje hipotekarnih plačil ne morejo plačati, verjetno zaostajajo tudi pri plačilih rednega vzdrževanja, da ne omenjam večjih popravil. Poleg tega so nekateri ljudje, ki se soočajo s prisilnim izključevanjem ali so jih prisilili, in razočarali svoje domove pred domom. To pogosto vključuje odstranjevanje aparatov in napeljave, včasih pa tudi povsem vandalizem.

Skriti stroški

Skupaj z nepredvidenimi popravilnimi in prenovitvenimi deli lahko zamude, kot so zaostale davke in zastavne pravice (ki jih dražbene nepremičnine pogosto pripisujejo IRS ali državi ali drugim upnikom), dodatno zaželeni hiši dodajo dodatne stroške. Kar koli se dolguje, mora biti vlada najprej plačana in poravnana, preden lahko postopek nakupa nadaljuje. To velja predvsem za nepremičnine, ki se prodajo na dražbi; banka bo vedno izplačala vse zastavne pravice, povezane z nepremičnino, preden jo je prodala drugi stranki.

Počasen postopek

Prejšnji zapleti pogosto pomenijo veliko papirja. Običajno bodo za izključitve objavljene številne dodatne listine, ki jih je treba izpolniti, da se pripravijo na zaključek, kar pa ni vedno tako pravočasno. Če gre za prodajo na kratko, mora lastnik posojilodajalec odobriti posel in to lahko traja kar nekaj časa, kot smo že omenili. Huda škoda, ki jo najdete v hiši, lahko povzroči nižjo oceno stanovanja, kar lahko vpliva na sposobnost kupca, da zagotovi posojilo. Nekateri posojilodajalci ne bodo posojali pod določenim zneskom v dolarju, ker potencialni dobiček manjšega posojila ni vreden tveganja.

Čeprav mislite, da bi banka želela odložiti prebivališče, ki ga ima nazaj, lahko odzivni časi med banko in drugimi vpletenimi strankami trajajo počasi tudi z nepremičninami REO. Čas, potreben za sprejemanje odgovora na vašo ponudbo, se lahko močno razlikuje ; če je banka, ki poseduje vašo lastnino, preplavljena z zaprtjem, potem lahko banka obravnava vašo zahtevo precej dlje. Banke z znatnimi zaostanki so znane do 90 dni, da se odzovejo na ponudbo. Če nameravate nakup financirati, bi bilo pametno, da bi porabili čas za pridobitev predhodne odobritve hipoteke.

Tekmovanje

Kot na katerem koli trgu, se bo povpraševanje vedno povečalo, kadar koli je mogoče s popustom od tekočega tečaja porasti. Torej povečano zanimanje in konkurenca - ne samo s strani potencialnih stanovalcev, temveč tudi od vlagateljev in strokovnjakov, ki se ukvarjajo s prekucniki - sta neizogibna pri obravnavi vrednih zaprtimi nepremičninami. Zelo pogosto je mogoče zapreti dom cenovno ugodneje pod drugimi domovi v okolici, ko pa se pojavijo besede, lahko hitro pridejo številne ponudbe in nastopi vojna s ponudbami. Torej, kar je bil nekoč dom pod cenovnimi cenami v odlični soseščini, lahko hitro postane drago premoženje.

Morebitnim kupcem zaprtih domov je morda pametno oddati ponudbe za več nepremičnin hkrati, saj lahko konkurenčni kupci zavarujejo nepremičnino z višjo ponudbo ali ponudbo v celoti. Toda ne odvračajte se, če nekdo drug predloži vašo ponudbo za določeno nepremičnino; občasno preverjajte, ali se ponovno pojavlja v zalogi banke. Pogodbe o zaprtju praviloma padajo precej pogosto.

Nakup zaprtega doma

Če kupujete od banke, boste morali izpopolniti svoje pogajalske spretnosti in začeti postopek z nizko ponudbo na nepremičnini, ki jo želite. Banke, ki so nabrale velik zalog zaprtimi nepremičninami, bodo bolj nagnjene k pogajanjem o ceni; dlje kot je banka hranila nepremičnino, večje so verjetnosti, da bo resno razmislila o nižjih ponudbah, zlasti pri nepremičninah, ki se hranijo dlje časa. Zato bi verjetno morali dati prvotno ponudbo po ceni, ki je vsaj 20% nižja od trenutne tržne cene ali morda še več, če se nepremičnina, ki jo ponujate, nahaja na območju z visokim obsegom zaprtja.

Če lahko plačate nepremičnino in vse potrebne prenove v gotovini, ste v zavidljivem položaju. Zato se nekateri kupci odločijo, da se bodo združili z zunanjimi vlagatelji, ki jim bodo lahko pomagali na sprednji strani in si delili dobiček, ko bo dom še enkrat prodal v prodajni blok. Dejansko so gotovinske transakcije velik del prodaje REO.

Možnosti financiranja zaprtih stanovanj

Lahko kupite hipoteko za nakup nepremičnine REO, čeprav so zasebni posojilodajalci ponavadi neokusni glede financiranja poslov o zaprtju. Za tiste, ki izpolnjujejo pogoje, sta na voljo dve možnosti financiranja - 203 (k) posojila zvezne stanovanjske uprave (FHA) in program HomeSteps prek Freddieja Mac-a, enega od vladnih podjetij, ki odkupi hipoteke.

203 (k) Posojila

FHA je zasnovala svoje hipoteke 203 (k), da bi pomagala ublažiti pomisleke bank, ki bi se sicer izognile tveganju REO. nakupov. S tem, ko posojilojemalcem zaračunajo premijo za hipotekarno zavarovanje, lahko jamčijo za posojila zasebnih posojilodajalcev, ki sodelujejo v programu.

Za posojilojemalce je ena večjih prednosti zmožnost financiranja nakupa stanovanja in vsa potrebna popravila v eni hipoteki. Bolj osnovna različica, poenostavljeno posojilo 203 (k), je namenjeno omejenim popravilom, ki ne zahtevajo inženirskih ali arhitekturnih načrtov. Posamezniki si lahko izposodijo do 35.000 dolarjev nad prodajno ceno doma, da pokrijejo osnovna sredstva, kot so nove naprave, tiru in okna.

Z obsežnejšimi popravki, kot sta gradnja dodatka ali skrb za strukturne poškodbe, je običajno najboljša možnost 203 (k) posojila. Za razliko od racionalizirane variante morajo lastniki stanovanj vzeti najmanj 5000 USD; najvišji znesek temelji na omejitvah FHA za posamezno okrožje. Poleg tega morate plačati neodvisnega svetovalca za pregled nepremičnine in preverjanje, ali delo ustreza programskim smernicam.

Dodatna pomanjkljivost teh posojil je cena. Poleg hipotekarnega zavarovanja posojilojemalci običajno plačajo obrestne mere, ki so za četrtino odstotne točke višje od obrestnih posojil. Morda bodo morali odšteti tudi eno ali dve točki, ki sta vnaprej plačani honorarji, ki sta vsaka 1% glavnice.

Slika 1. Primerjava med tradicionalnimi posojili 203 (k) in poenostavljeno različico.

(Vir: Spletna stran Bank of America)

Domači koraki

Freddie Mac zagotavlja hipotekarni trg s kupovanjem posojil od bank, združevanjem in prodajo vlagateljem kot vrednostne papirje. Pri HomeStepsu organizacija - prek svojih zasebnih posojilnih partnerjev - ponuja posebno financiranje za tiste, ki želijo kupiti samo omejene nepremičnine, ki jih ima v lasti. HomeSteps je trenutno na voljo samo v naslednjih zveznih državah: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Severna Karolina, Južna Karolina, Tennessee, Teksas in Virginija.

Če se zgodi, da živite v eni od teh držav, ima HomeSteps nekaj pomembnih prednosti. Glavni med njimi je, da vam ni treba kupovati hipotekarnega zavarovanja, kar ga loči od 203 (k) posojil. Samo to lahko kupcem prihrani stotine, celo tisoče, dolarjev med hipoteko. Poleg tega hipoteka HomeSteps ne zahteva ocene po nastanku, kar je lahko velika ovira za tiste, ki iščejo konvencionalno posojilo.

Kupci lahko na spletnem mestu HomeSteps najdejo seznam enostanovanjskih, stanovanjskih in večdružinskih nepremičnin.

Spodnja črta

Na površini se lahko zaprti domovi zdijo zelo privlačni. Vendar pa so stroški lahko zelo nepredvidljivi, odškodnine pa bi lahko povzročile nepremičnino nezaželeno. Postopek nakupa je pogosto počasen, kar bi lahko spodbudilo druge misli v kupcih, medtem ko bi veliko povpraševanje po vabljivih zaprtih nepremičninah nekatere upanje kupcev odvrnilo.

Ob vsem tem lahko rečeno zaprtimi domovi postanejo neverjetni posli. Kupci imajo edinstveno priložnost, da za stanovanja, ki jim v običajnih okoliščinah ne bi bila na voljo, plačajo pod tržno vrednostjo. Če na strani prevzema obstajajo prihranki, to poveča verjetnost, da bo kupec v prihodnosti ugotovil, da ceni svoje premoženje in dobiček od svoje naložbe, če prodaja.

Če to storite odgovorno, lahko nakup ograjenega stanovanja kupcu omogoči številne prednosti v naslednjih letih.