Celoten vodnik za financiranje naložbene nepremičnine

Nepremičnine so lahko varovanje pred nestabilnostjo trga, ko delnice upadejo in je veliko lastniških prednosti povezanih z lastništvom naložbene nepremičnine. Postati najemodajalec je pameten način ustvarjanja stalnega pasivnega toka dohodka, vendar je za začetek potrebno določeno količino denarja. Če nimate velikega denarnega zneska, je najem posojila edini način, da posel sklenete. (Za več si oglejte vadnico: Raziskovanje naložb v nepremičnine.)

Financiranje naložbenih nepremičnin je lahko v več oblikah in obstajajo posebna merila, ki jih morajo posojilojemalci izpolniti. Izbira napačne vrste posojila lahko vpliva na uspeh vaše naložbe, zato je ključnega pomena, da razumete, kako delujejo različne alternative, preden pristopite k posojilodajalcu.

Možnost št. 1: Konvencionalna posojila bank

Če že imate dom, ki je vaše primarno prebivališče, ste verjetno seznanjeni s konvencionalnim financiranjem. Običajna hipoteka je v skladu s smernicami, ki sta jih postavila Fannie Mae ali Freddie Mac, za razliko od posojila FHA, VA ali USDA pa ga zvezna vlada ne podpira. Pri običajnem financiranju je običajno pričakovanje položnice 20% kupnine stanovanja, vendar z naložbeno nepremičnino lahko posojilodajalec zahteva predplačilo bližje 30%. Mogoče je mogoče uporabiti nadarjena sredstva za polog, vendar bo treba darila pravilno dokumentirati.

Z običajnim posojilom vaša osebna kreditna ocena in kreditna zgodovina določata vašo sposobnost odobritve in kakšna obrestna mera velja za hipoteko. Posojilodajalci pregledajo tudi dohodek in premoženje, posojilojemalci pa si morajo imeti možnost, da si privoščijo obstoječo hipoteko, če imajo za naložbeno nepremičnino eno in mesečno posojilo. Prihodnji prihodki od najemnin se ne upoštevajo v izračunu dolga do dohodka in večina posojilodajalcev pričakuje, da bodo posojilojemalci imeli vsaj šest mesecev denarja za kritje obeh hipotekarnih obveznosti. (Za več nasvetov o financiranju preberite: Nakup prve naložbene nepremičnine? Top 10 nasvetov .)

Možnost # 2: Posojila za popravilo in obračanje

Čeprav ima najemodajalec svoje prednosti, ima tudi določene glavobole. Za nekatere vlagatelje je flipping privlačnejša alternativa, saj jim omogoča, da dobiček dobijo v enkratnem znesku, ko se hiša proda, namesto da vsak mesec čakajo na najem. V tem scenariju bi bilo bolj primerno posojilo, ki ga je mogoče popraviti.

Posojilo za popravilo je vrsta kratkoročnega posojila, ki posojilojemalcu omogoča dokončanje prenove, tako da je dom mogoče čim hitreje vrniti na trg. Posojila s fiksnim obračanjem so v bistvu posojila s trdim denarjem, kar pomeni, da je posojilo zavarovano s premoženjem. Posojilodajalci trdega denarja so specializirani za tovrstna posojila, vendar jih ponujajo tudi nekatere platforme za množično financiranje nepremičnin.

Neugodna uporaba posojila s trdim denarjem za financiranje stanovanjske nepremičnine je, da je v primerjavi z običajnim posojilom morda lažje izpolniti pogoje. Medtem ko posojilodajalci še vedno upoštevajo stvari, kot so kredit in dohodek, je glavni poudarek na donosnosti nepremičnine. Ocenjena vrednost popravila doma (ARV) se uporablja za merjenje, ali boste kredit lahko odplačali. Finančno posojilo je mogoče dobiti tudi v nekaj dneh, ne pa v čakalnih tednih ali mesecih za običajno zapiranje hipoteke. (Če želite več informacij o tem, kako obdržati premik, glejte: 5 Napake, zaradi katerih hiša prelista flop .)

Največja pomanjkljivost uporabe posojila je, da ne bo poceni. Obrestne mere za tovrstno posojilo se lahko gibljejo do 18%, odvisno od posojilodajalca, vaš časovni okvir za poplačilo pa je lahko kratek. Niso redki, da imajo posojila za trde denarje pogoje, ki trajajo manj kot eno leto. Pristojbine za nastanek in stroški zapiranja so lahko tudi višji v primerjavi s klasičnim financiranjem, kar bi lahko odplačilo dobilo.

Možnost # 3: Dotikanje domačega kapitala

Izkoriščenje domačega kapitala, bodisi s posojilom za lastniški kapital, HELOC ali izplačilom z gotovino, je tretji način za zavarovanje naložbene nepremičnine za dolgoročno najemnino ali financiranje finančnega premoženja. V večini primerov si je mogoče izposoditi do 80% vrednosti lastniškega kapitala, ki se porabi za nakup drugega stanovanja.

Uporaba lastniškega kapitala za financiranje nepremičninske naložbe ima svoje prednosti in slabosti, odvisno od vrste posojila, ki ga izberete. Tako lahko na primer s HELOC-om izposojate lastniški kapital enako kot pri kreditni kartici, mesečna plačila pa so pogosto samo obrestna. Tečaj je običajno spremenljiv, kar pa pomeni, da se lahko poveča, če se menjava osnovna stopnja.

Izplačilo denarnega izplačila bi bilo s fiksno obrestno mero, vendar lahko podaljša življenjsko dobo vaše obstoječe hipoteke. Daljši rok posojila bi lahko pomenil plačilo več obresti za primarno prebivališče. To bi moralo biti odmerjeno glede na pričakovane donose, ki jih bo prinesla naložbena nepremičnina. (Več o tem, ali je refinanciranje smiselno, glejte: 9 Stvari, ki jih morate vedeti, preden refinancirate hipoteko .)

Spodnja črta

Vlaganje v najemno nepremičnino ali reševanje projekta prenove hiše so tvegani podvigi, vendar ponujajo potencial za velik izplačilo. Najti denar za izkoriščanje priložnosti za naložbe ni treba ovirati, če veste, kje iskati. Ko primerjate različne možnosti zadolževanja, upoštevajte, kakšni so kratkoročni in dolgoročni stroški in kako lahko to vpliva na dno.