Posojilo za domači kapital v primerjavi z HELOC

Ali potrebujete način plačila večjih stroškov, kot je pošiljanje otroka na fakulteto ali prenova kuhinje? Ali bi radi enkrat za vselej odpravili ta neporavnana stanja na kreditni kartici? Odgovor je lahko dobesedno na vašem dvorišču. Če imate v svojem domu dovolj lastniškega kapitala, si ga lahko izposodite po dokaj nizki obrestni meri in - odvisno od tega, kako sredstva uporabljate - plačila obresti so lahko odbitna za davek.

Obstajata dva osnovna načina uporabe vašega prebivališča kot zavarovanje: posojilo za lastniški kapital in kreditna linija domačega kapitala (HELOC). Tu so točke, ki jih morate upoštevati pri izbiri med njimi.

Za kaj je denar?

Prvo vprašanje: Kakšen je namen posojila? Posojilo za lastniški kapital, ki ga včasih imenujemo obročno posojilo za domači kapital, je dobra izbira, če natančno veste, koliko se morate zadolžiti in za kaj boste porabili denar. Zagotovljen vam je določen znesek, ki ga v celoti prejmete ob zaključku.

"Domača posojila z lastniškim kapitalom so na splošno prednostna za večje, dražje cilje, kot so preoblikovanje, plačilo za visoko šolstvo ali celo konsolidacijo dolgov, saj sredstva prejemajo v enkratnem znesku, " pravi Richard Airey, starejši hipotekarni avtor pri First Financial Mortgage v Portlandu, Maine. Seveda lahko ob prijavi obstaja nekaj skušnjave, da si izposodite več, kot takoj potrebujete, saj izplačilo dobite samo enkrat in ne veste, ali se boste v prihodnosti kvalificirali za drugo posojilo.

Nasprotno, HELOC je dobra izbira, če niste prepričani, koliko si boste morali izposoditi ali kdaj. Na splošno vam omogoča stalni dostop do gotovine v določenem obdobju (včasih do 10 let). Lahko si izposodite pri svoji liniji, jo povrnete v celoti ali delno in jo pozneje spet izposodite, dokler ste še v uvodnem obdobju HELOC-a.

Vendar je kreditna linija preklicana. Če se vaše finančno stanje poslabša ali tržna vrednost vašega stanovanja upada, se lahko posojilodajalec odloči znižati kreditno linijo ali jo v celoti zapre. Čeprav je ideja HELOC ta, da sredstva lahko črpate tako, kot jih potrebujete, vaša možnost dostopa do tega denarja ni zanesljiva stvar. "HELOC-ove je najbolje uporabiti za kratkoročne cilje, recimo 12 do 20 mesecev, saj lahko [obrestna mera] niha in je na splošno vezana na najnižjo ceno, " pravi Airey.

Upoštevajte tudi, da so obresti, ki jih plačate tako za HELOC, kot za posojila za lastniški kapital, odbitne samo za davke, če sredstva porabite za "nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje" vašega doma, denar, ki ga porabite za takšne izboljšave, pa morate porabiti na nepremičnini, ki se uporablja kot kapital za posojilo. Od teh posojil ni več mogoče odšteti obresti, če denar porabite za plačilo otroške fakultete ali za odpravo dolga. Obstajajo dodatna pravila, zato se pred uporabo tega odbitka prepričajte pri davčnem strokovnjaku. (Glejte, ali je obdavčitev davčne olajšave na domačem kapitalu (HELOC)? )

Zanimivi dejavniki

Dolga leta je bila pomembna razmislek, ali bi dobili posojilo za lastniški kapital ali HELOC. Obrestne mere za HELOC so bile običajno vsaj za pol odstotne točke nižje od obrestne mere za posojila iz naslova lastniškega kapitala, zato je bilo izbrati HELOC, čeprav je obrestna mera spremenljiva, medtem ko je posojilo za lastniški kapital fiksno (več o tem spodaj).

Danes so HELOCi nekoliko višji od posojil za lastniški kapital, čeprav je razlika zanemarljiva. Glede na tedensko raziskavo večjih posojilodajalcev Bankrate za 25. april 2018 je imelo posojilo za lastniški kapital povprečno 5, 57%, HELOC pa povprečno obrestno mero 5, 90%, kar je razliko manj kot pol odstotka.

Vendar morate upoštevati ne samo trenutne razlike v obrestnih merah, temveč tudi kam usmeriti obrestne mere. Če ostanejo enaki ali se zmanjšajo, bi lahko bila nižja stopnja HELOC-a smiselna. Če pa se cene povečajo, je posojilo za lastniški kapital mogoče. Pravzaprav analitiki pričakujejo, da se bodo obrestne mere zvišale, zato bi lahko bilo zapiranje današnjih nizkih obrestnih mer za domače posojilo veliko smisla.

Čas vračila

Pomembno je razmisliti tudi o strukturi vsakega posojila. Posojilo za lastniški kapital deluje kot običajna hipoteka s fiksno obrestno mero. Izposodite si določen znesek po določeni obrestni meri in opravite enaka plačila za celoten rok posojila, ki lahko traja od 5 do 30 let. Ne glede na obdobje, boste imeli trajno, predvidljivo mesečno plačilo za življenjsko dobo posojila.

Nasprotno ima posojilo HELOC dva dela: obdobje črpanja in odplačilno dobo. Čas črpanja, v katerem lahko dvignete sredstva, lahko traja 10 let, odplačilna doba pa lahko traja še 20 let, zaradi česar je HELOC 30-letno posojilo. Ko se obdobje žrebanja konča, si več denarja ne morete izposoditi.

V času črpanja HELOC-a morate opraviti plačila, vendar so ponavadi majhna in pogosto pomenijo vračilo le obresti. Posojilojemalci HELOC v ameriški banki na primer v obdobju črpanja plačajo samo obresti ali 1% ali 2% neporavnanih zneskov. V obdobju odplačevanja plačila postanejo bistveno višja, ker zdaj odplačujete glavnico. V 20-letnem obdobju odplačevanja morate vrniti ves denar, ki ste ga izposodili, plus obresti po spremenljivi obrestni meri.

Ta skok plačil na začetku novega obdobja je za številne nepripravljene posojilojemalce HELOC povzročil plačilni šok. Če so zneski dovolj veliki, lahko celo v finančnih stiskah neplačujejo obveznosti. In če neplačujejo plačil, bi lahko izgubili svoje domove; ne pozabite, to je zavarovanje za posojilo.

Dolgi pogled

Če ste tip osebe, ki vaše finančne odločitve sprejema s široko sliko, bo morda posojilo za lastniški kapital bolj smiselno. Ker si sposodite fiksno vsoto po fiksni obrestni meri, najem posojila za lastniški kapital pomeni vedeti, koliko boste posojilo plačali dolgoročno v trenutku, ko ga boste vzeli (čeprav lahko ta znesek zmanjšate, če posojilo odplačujete predčasno ali refinancirate po nižji stopnji). Izposodite 30.000 dolarjev pri 5, 5% za 20 let in zlahka lahko izračunate, da bodo skupni stroški izposoje, vključno z obrestmi, znašali 49.528 USD.

S HELOC-om veste, da je najvišji znesek, ki si ga boste potencialno lahko izposodili, znesek vašega kreditnega limita, vendar ne veste, koliko se boste dejansko zadolžili. Tudi ne veste, kakšno obrestno mero boste plačali. To pomeni, da je težko izračunati dolgoročne stroške HELOC-a.

Seveda bi lahko bilo tudi HELOC vstaviti v vašo veliko sliko, če želite imeti dobro kreditno linijo in je ne nameravate veliko uporabljati. Če pa nameravate močno črpati HELOC in želite vedeti, kako bi lahko izgledala vaša neto vrednost čez 20 let, je to veliko težje pričakovati.

Najboljše iz obeh svetov

Se ne morete odločiti med dvema voziloma? Ne skrbite: obstajajo načini, kako pridobiti nekaj stabilnosti posojila za lastniški kapital z nekaj HELOC-ove prilagodljivosti. Nekateri posojilodajalci dajejo posojilojemalcem možnost pretvorbe stanja HELOC v posojilo s fiksno obrestno mero. Na primer, ameriška banka vam omogoča, da za celotno ali delno stanje spremenljive obrestne mere zajamete fiksno obrestno mero za pogoje, kot so 15 ali 20 let. Naenkrat lahko imate do tri salde s fiksno obrestno mero. Bank of America in Wells Fargo na svojih HELOC-jih ponujata tudi možnosti fiksne obrestne mere (v resnici jih uporabljajo za nadomestitev posojil za lastniški kapital, ki so jih v celoti prenehali ponujati).

Pentagonska zvezna kreditna unija, druga največja ameriška kreditna unija (ki se ji lahko ljudje pridružijo za majhno plačilo in se pridružijo določenim organizacijam), ponuja še eno zanimivo možnost: 5/5 HELOC, kjer se obrestna mera spreminja le enkrat na pet let.

Spodnja črta

Upoštevajte, da samo zato, ker se lahko zadolžujete proti lastniškemu kapitalu doma, še ne pomeni, da bi ga morali. Če pa imate potrebo, morate pri odločanju, kateri je najboljši način zadolževanja, upoštevati veliko dejavnikov: kako boste porabili denar, kaj se lahko zgodi z obrestnimi merami, dolgoročnimi finančnimi načrti in vašo toleranco do tveganja in nihajoče stopnje.

Nekateri niso zadovoljni s spremenljivo obrestno mero HELOC in raje posojilo za lastniški kapital doma za stabilnost in predvidljivost natančno vedo, kolikšna bodo njihova plačila in koliko bodo dolgovali v celoti. Kot navaja Airey, je stanovanjska posojila za domače lastnike veliko lažje delati v proračun.

Poleg tega "posojila s fiksnim lastniškim kapitalom povzročajo manj neusmiljeno porabo, " dodaja Airey. S HELOC-om so "nizka plačila samo za obresti in enostaven dostop mamljiva za tiste, ki niso finančno disciplinirani. To lahko postane enostavno porabite za nepotrebne predmete, tako kot za kreditno kartico, "pravi. (Glejte 5 razlogov, da ne uporabljate domače lastniške kreditne linije .) Če imate takšno disciplino in vam je všeč ideja bolj odprtega vira sredstva, kreditna linija je morda za vas.

Nadaljujte z branjem

Posojila za domači kapital in HELOC
Najpametnejši način za izkoriščanje domačega kapitala
Posojilo za refinanciranje domačega lastniškega kapitala: Vodnik po navodilih
5 razlogov, da ne uporabljate domače kreditne linije
Kako deluje opcija s fiksno stopnjo HELOC
Posojilo za refinanciranje v primerjavi z domačim kapitalom
Kreditna linija domačega lastniškega kapitala: 4 načine za refinanciranje
Ali je davčna olajšava vašega domačega lastniškega kapitala (HELOC)?
Slab kredit? Še vedno lahko dobite posojilo za lastniški kapital
Hipotekarna posojila v primerjavi z domačim lastniškim posojilom: kako se razlikujejo
Kaj storiti, če ne morete vrniti posojila za domači kapital