Vloge in odpovedi ponudb za nepremičnine, ki jih financira prodajalec

Ko gre za financiranje stanovanjskih nepremičnin, večina transakcij sledi dobro obrabljenemu postopku. Prodajalec najde pripravljenega kupca z zahtevanim dohodkom, zgodovino zaposlitve in bonitetno oceno, da se lahko kvalificira za hipoteko, posojilnica pa vloži denar za financiranje posla.

Kaj pa, če tradicionalno financiranje ni na voljo in kupec in prodajalec še vedno želita zasebno nadaljevati s prodajo? Vnesite, kar je znano kot financiranje prodajalca. Kot pomeni izraz, oseba, ki prodaja hišo, financira nakup, ne pa banka, ki kupcu zagotovi hipoteko.

Znotraj in odpovedi prodajnih nepremičnin, ki jih financira prodajalec

Kaj je ugodno pri financiranju prodajalca

Ta alternativa tradicionalnemu financiranju je koristna možnost včasih ali v krajih, kjer je hipoteke težko dobiti. V tako zaostrenih pogojih financiranje prodajalcev kupcem omogoča dostop do alternativne oblike kredita. Prodajalci lahko izkoristijo populacijo kupcev, ki ne izpolnjujejo nujno običajne hipoteke. In ker prodajalec financira prodajo, lahko nepremičnina ukaže višjo prodajno ceno.

Banka ni neposredno vključena v prodajo, ki jo financira prodajalec; kupec in prodajalec se dogovorita sama. Sestavijo zadolžnico, v kateri določijo obrestno mero, razpored plačil od kupca do prodajalca in posledice v primeru, da kupec ne izpolni teh obveznosti. Za razliko od prodaje hipoteke torej ni prenosa glavnice s kupca na prodajalca, temveč zgolj sporazum o vračilu te vsote sčasoma.

S samo dvema glavnima akterjema je financiranje lastnikov lahko hitrejše in cenejše od prodaje stanovanja na običajni način. Willie Kathryn Suggs, glavni posrednik in lastnik nepremičninskega posredništva s sedežem v Harlemu, ki nosi njeno ime, pravi, da se, ko prodajalec financira prodajo, "pogodba hitreje zaključi, saj čakalca za posojila, zavarovalca in zakonitega ne čaka oddelek za izbris datoteke. " Suggs tudi ugotavlja, da "kupci ljubijo [financiranje prodajalca], ker lahko vstopijo v dom za manj denarja."

Stroški zapiranja so za prodajo, ki jo financira prodajalec, res nižji. Brez udeležbe banke se s transakcijo izognejo stroškom hipotekarnih ali diskontnih točk, pa tudi pristojbinam za nastanek in številnim drugim stroškom, ki jih posojilodajalci med postopkom financiranja rutinsko izravnajo. Obstaja tudi večja prilagodljivost, vsaj navidezno, glede rezervacij za posojila, od zahtevanega polog do obrestne mere do trajanja pogodbe.

Financiranje prodajalca običajno poteka le za dokaj kratek rok, na primer pet let, pri čemer plačilo z balonom zapade na koncu tega obdobja. Teorija - ali vsaj upanje - je, da bo kupec to plačilo sčasoma refinanciral s tradicionalnim posojilodajalcem, oborožen z izboljšano kreditno sposobnostjo in si nabral nekaj kapitala v domu.

Kaj morajo kupci vedeti

Pri vseh potencialnih prednostih financiranja prodajalca transakcije, ki ga uporabljajo, prinašajo tveganje in resničnost za obe strani. Tukaj je treba upoštevati kupce, preden sklenejo pogodbo, ki jo je financiral prodajalec.

Ne pričakujte boljših pogojev kot s hipoteko. Ko so pogoji posla, ki ga financira prodajalec, prilagodljivi, prilagodljivost pogosto ustreza resničnosti. Prodajalec prebavi svoje finančne potrebe in tveganja, vključno z možnostjo, da bo kupec odstopil od posojila, z možnostjo potencialno dragega in zapletenega postopka izselitve.

Rezultat je lahko trezen za kupca. Na primer, možno je, da boste zagotovili ugodnejšo obrestno mero, kot jo ponujajo banke, vendar je bolj verjetno, da boste plačali več, morda več dodatnih odstotnih točk nad prevladujočo obrestno mero. Verjetno boste morali zagotoviti polog, ki je po velikosti primerljiv z zneskom običajne hipoteke - to je 10% ali več vrednosti nepremičnine.

Morda boste morali prodati prodajalca. Pametno je biti pregleden in neposreden glede razlogov, da niste bili upravičeni do običajne hipoteke. Nekateri od teh informacij se lahko vseeno pojavijo, ko prodajalec preveri vašo kreditno zgodovino in druge osnovne podatke, vključno z zaposlitvijo, sredstvi, finančnimi zahtevki in referencami.

Prepričajte se tudi, da ste opozorili na kakršne koli omejitve glede vaše sposobnosti zadolževanja, ki med prodajalčevo skrbnostjo ne sme priti na površino. Todd Huettner, hipotekarni posrednik in predsednik družbe Huettner Capital s sedežem v Denverju, poudarja, da je celo potencialni kupec, ki ima dobro kreditno sposobnost in zajeten polog, pred kratkim začel novo podjetje, zato se ne more kvalificirati posojilo za do dve leti.

Bodite pripravljeni predlagati financiranje prodajalca. Lastniki stanovanj, ki ponujajo financiranje prodajalcev, to dejstvo pogosto odkrijejo v upanju, da bodo privabili kupce, ki niso upravičeni do hipotek. Če ne vidite omembe financiranja prodajalcev, ne škodi, če bi o tem povprašali, pravi hipotekarni posrednik Todd Huettner.

Ko to storite, pravi, predlagajte možnost čim bolj izrecno. Namesto da bi vprašal, ali je financiranje lastnikov možnost, Huettner priporoča, da kupci predstavijo poseben predlog. "Na primer, " Moja ponudba je polna cena z znižanjem za 20%, financiranje prodajalca za 350.000 do 6%, amortizirano v 30 letih s petletnim balonom. Če v dveh do treh letih ne bom refinanciral, bom v štirih in petih letih stopnjo zvišal na 7%. "

Prepričajte se, da prodajalec lahko financira prodajo. Financiranje prodajalca je najpreprostejše, če prodajalec posest poseduje v celoti; hipoteka na nepremičnini prinaša dodatne zaplete. Če plačate iskanje naslova na nepremičnini, boste potrdili, da je natančno opisano v listini in ne vsebuje hipoteke ali davčne zastavne pravice.

Po besedah ​​Jasona Burkholderja, posrednika, vodje prodaje in nepremičninskega posrednika pri Weichertu, Realtors v Lancasterju, Paa, "večina hipotek ima klavzulo" zaradi prodaje ", ki prodajalcu prepoveduje prodajo stanovanja, ne da bi plačala hipoteko. če prodajalec financira lastnika in hipotekarna družba ugotovi, bo dom razdelala kot "prodana" in zahtevala takojšen plačilo dolga v celoti, kar posojilodajalcu omogoča izključitev. "

Kaj morajo prodajalci vedeti

Upoštevajte te nasvete in realnosti, če razmišljate o financiranju prodaje stanovanja.

Ni nujno, da financirate prodajo dolgo. Kot prodajalec lahko kadar koli prodate zadolžnico vlagatelju ali posojilodajalcu, ki mu kupec nato pošlje plačila. Po besedah ​​Robina Danielsa, investitorja nepremičnin in najemodajalca na osrednji Floridi, "se mnogi prodajalci bojijo prodaje z lastniškim financiranjem, vendar ne vedo, da je imetnik menic nekaj, kar lahko prodajo nekomu drugemu. To se lahko zgodi še isti dan kot zapiranje, tako da prodajalec dobi denar takoj. "

Z drugimi besedami, prodajalcem ni treba imeti gotovine, niti ne smejo postati posojilodajalci. Vendar bodite pozorni, da boste za prodajo verjetno morali sprejeti manj kot polno vrednost zaznambe, s čimer boste zmanjšali donosnost nepremičnine. Kot poroča Amerinotexchange, podjetje, ki je specializirano za financiranje na sekundarnem trgu, ponavadi prodajo založniške nepremičnine običajno za 65 do 90% njihove nominalne vrednosti.

Naj prodajalec financira del svojega igrišča za prodajo nepremičnine. Ker je financiranje prodajalcev relativno redko, promovirajte dejstvo, da ga ponujate, začenši s seznamom nepremičnin. Če besedilu dodate besedilo "financiranje prodajalca na voljo", bodo potencialni kupci in njihovi zastopniki opozorili, da je možnost na mizi.

Ko si potencialni kupci ogledajo vaš dom, navedite več podrobnosti o ureditvi financiranja. Pripravite informativni list, ki opisuje pogoje financiranja, skupaj s splošno razlago, kaj financira prodajalec, saj mnogi kupci z njim ne bodo seznanjeni.
Poiščite davčni nasvet in razmislite tudi o pomoči pri servisiranju posojil.

Ker posli, ki jih financirajo prodajalci, lahko predstavljajo davčne zaplete, za prodajo vključite finančnega načrtovalca ali davčnega strokovnjaka. Poleg tega razmislite o najemu posojilodajalca za zbiranje mesečnih plačil, izdajanje izjav in izvajanje drugih opravil, povezanih z upravljanjem posojila.

Spodnja črta

Kot nenavadno in neznano je za večino ljudi, je financiranje prodajalcev lahko koristna možnost pri izzivih nepremičninskih trgov. Vendar pa ureditev sproži nekatera posebna tveganja za kupca in prodajalca, zato je pametno angažirati strokovno pomoč za njihovo omilitev in omogočiti nemoten potek postopka.
Obe strani bi morali najeti odvetnika ali nepremičninskega zastopnika, da napiše in pregleda prodajno pogodbo in zadolžnico ter s tem povezane naloge. Poskusite poiskati strokovnjake, ki imajo izkušnje z domačimi transakcijami, ki jih financira prodajalec, in po možnosti tam, kjer živite, saj se nekateri ustrezni predpisi (na primer tisti, ki urejajo plačilo z baloni) razlikujejo glede na pristojnost.
Strokovnjaki lahko tudi kupcu in prodajalcu pomagajo, da se odločijo za določen dogovor, ki jim najbolj ustreza in okoliščine prodaje. Če ne gre za prodajo, ki jo financira prodajalec, vlagatelj v nepremičnine Don Tepper iz rešitev 3D LLC poudarja, da "obstaja več deset drugih načinov za nakup" razen tradicionalnih hipotekarnih aranžmajev. Ti dogovori, poudarja Tepper, vključujejo najem. - možnost, najemna pogodba, pogodba o zemljišču, pogodba o dejanju, delitev lastniškega kapitala in hipoteke. "Večina kupcev in večina nepremičninskih agentov ne ve, kako kaj od tega deluje, " pravi.