Način REIT

Številčnost investicijskih vozil zunaj ustvarja izziv za povprečnega vlagatelja, ki poskuša razumeti, za kaj gre. Zaloge so temelj naložbe, obveznice so bile vedno varno mesto za parkiranje vašega denarja, možnosti so povečale vzvod za špekulante, vzajemni skladi pa veljajo za eno najlažjih vozil za vlagatelje. Ena vrsta naložb, ki ne sodi med te kategorije in je pogosto prezrta, je investicijsko zaupanje v nepremičnine ali REIT.

Ključni odvzemi

• Investicijsko zaupanje v nepremičnine (REIT) je podjetje, ki ima v lasti, upravlja ali financira nepremičninske nepremičnine.
• Lastniški REITs imajo v lasti in upravljajo nepremičnine.
• Hipotekarni REIT-ji hranijo ali trgujejo s hipoteko in hipotekarnimi vrednostnimi papirji.
• REIT-ji ustvarjajo stalen tok dohodka za vlagatelje, vendar ponujajo malo na poti do apreciacije kapitala.
• Večina REIT-ov se javno trguje kot delnice, zaradi česar so zelo likvidne - za razliko od večine naložb v nepremičnine.

Kaj je REIT?

Zaupno podjetje REIT, ki zbere zbir denarja z začetno javno ponudbo (IPO), ki se nato uporablja za nakup, razvoj, upravljanje in prodajo premoženja v nepremičninah. IPO je enak kot vsaka druga ponudba vrednostnih papirjev z mnogimi enakimi pravili glede prospektov, zahtev za poročanje in predpisov; vendar namesto nakupa zalog v enem podjetju lastnik ene enote REIT odkupi del upravljanega bazena nepremičnin. Ta zbirka nepremičnin nato ustvari dohodek z najemom, zakupom in prodajo premoženja ter ga redno razdeli imetniku REIT. (Za nadaljnjo razlago preberite naš članek: Kaj so REITs? )

Vrste REIT-ov

REIT-ji, tako kot večina naložb, vključujejo različne okuse. Ti skladi imajo klasifikacije, ki označujejo vrsto posla, ki ga opravljajo, in jih je mogoče nadalje razvrstiti glede na to, kako se kupujejo in prodajajo njihove delnice.

Lastniški REIT- ji so najpogostejša oblika podjetja. Te družbe kupujejo, posedujejo in upravljajo nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Prihodki prihajajo predvsem iz najemnin in ne s preprodajo portfeljskih nepremičnin.

Hipotekarni REIT-ji, znani tudi kot mREIT, posojajo denar lastnikom nepremičnin in operaterjem. Posojanje je lahko bodisi neposredno s hipotekami in posojili bodisi posredno s pridobitvijo hipotekarnih vrednostnih papirjev (MBS). MBS so naložbe, ki hranijo hipoteke, ki jih izdajo vladna podjetja (GSE). Njihov zaslužek izvira predvsem iz neto obrestne marže - razlike med obrestmi, ki jih zaslužijo za hipotekarna posojila, in stroški financiranja teh posojil. Zaradi hipotekarne osredotočenosti tega REIT-a so potencialno občutljivi na zvišanje obrestnih mer.

Hibridna podjetja REIT imajo v svojih portfeljih tako fizične najemnine kot hipotekarna posojila. Glede na navedeno naložbeno naravnanost podjetja lahko portfelj tehta na več premoženja ali več hipotekarnih deležev.

Prednosti

Ko kupujete delež REIT-a, kupujete fizično premoženje z dolgo pričakovano življenjsko dobo in potencialom za dohodek z najemnino in donosom premoženja. To je v nasprotju s skupnimi delnicami, kjer vlagatelji odkupijo pravico do udeležbe v dobičkonosnosti podjetja z lastništvom. Pri nakupu REIT-a ne samo, da prevzamete dejanski delež v lastništvu nepremičnine s povečanjem in zmanjšanjem vrednosti, ampak tudi sodelujete v dohodku, ki ga ustvari nepremičnina. To ustvarja malo varnostne mreže za vlagatelje, saj bodo imeli vedno pravice do nepremičnine, na kateri temelji zaupanje, medtem ko bodo uživali koristi svojih dohodkov.

Druga prednost, ki jo ta izdelek ponuja povprečnemu vlagatelju, je možnost vlaganja v nepremičnine brez običajno povezanih kapitalskih in delovnih potreb. Poleg tega, ko so sredstva tega sklada združena, nastaja večja razpršenost, saj lahko skrbniške družbe kupijo številne nepremičnine in zmanjšajo negativne učinke težav z enim sredstvom. Posamezni vlagatelji, ki poskušajo posnemati REIT, bi morali kupiti in ohraniti veliko število naložbenih nepremičnin, kar na splošno pomeni veliko časa in denarja za naložbo, ki se ne likvidira. Pri nakupu REIT-a je kapitalska naložba omejena na ceno enote, količina vložene delovne sile je omejena na količino raziskav, potrebnih za pravilno naložbo, delnice pa so likvidne na rednih borzah.

Končna in verjetno najpomembnejša prednost, ki jo nudi REIT, je njihova zahteva, da skoraj 90% letnega obdavčljivega dohodka, ki ga ustvarijo nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, razdelijo svojim delničarjem. Ta znesek je odbiten na ravni podjetja in na splošno obdavčen na osebni ravni. Torej za razliko od dividend obstaja samo ena stopnja obdavčitve za izplačane razdelitve vlagateljem. Ta visoka stopnja distribucije pomeni, da imetnik REIT veliko sodeluje pri dobičkonosnosti upravljanja in premoženja znotraj sklada, za razliko od skupnega lastniškega kapitala, kjer se korporacija in njen odbor odločata, ali se odvečni denar razdeli delničarju ali ne.

Izbira pravega REIT-a

Tako kot pri vsaki naložbi morate tudi pred domačo nalogo opraviti domačo nalogo, ki jo bo kupil REIT. Pred odločitvijo morate upoštevati nekaj očitnih znakov:

1. Upravljanje
Pri nakupu v sklad za upravljanje ali upravljanje sredstev je vedno pomembno, da razumete in poznate uspešnost menedžerjev in njihove ekipe. Donosnost in apreciacija sredstev sta tesno povezana z zmožnostjo upravljavca, da izbere prave naložbe in se odloči za najboljše strategije. Ko izbirate, v katerega REIT želite vlagati, se prepričajte, da poznate vodstveno ekipo in njihove rezultate. Preverite, kako so nadomestila. Če temelji na uspešnosti, obstaja velika verjetnost, da bodo iskali tudi vaše najboljše interese.

2. Diverzifikacija
REITs so skladi, ki so usmerjeni v lastništvo nepremičnine. Ker trgi z nepremičninami nihajo glede na lokacijo in vrsto nepremičnin, je ključnega pomena, da je REIT, za katerega se odločite za nakup, pravilno razpršen. Če REIT veliko vlaga v komercialne nepremičnine in pride do zmanjšanja zasedenosti, boste imeli velike težave. Diverzifikacija pomeni tudi, da ima zaupanje dovolj dostopa do kapitala, da lahko financira prihodnje pobude za rast in se ustrezno izkoristi za povečanje donosa.

3. zaslužek
Končna postavka, ki jo morate razmisliti pred nakupom v določenem REIT-u, so njegova sredstva za poslovanje in denarna sredstva, ki so na voljo za distribucijo. Te številke so pomembne, saj merijo splošno uspešnost REIT, kar pomeni, da se denar nakaže vlagateljem. Pazite, da ne uporabljate rednih številk dohodka, ki jih ustvari REIT, saj bodo vključevale amortizacijo nepremičnin in s tem spremenile številke. Te številke so koristne le, če ste že natančno pogledali druga dva znaka, saj je mogoče, da bo REIT doživel nepravilne donose zaradi razmer na trgu nepremičnin ali sreče vodstva pri izbiri naložb. (Za več informacij preverite, kako oceniti REIT .)

Spodnja črta

Ob toliko različnih načinih, kako vložiti svoj denar, je pomembno, da je vsaka odločitev dobro informirana. To velja za delnice, obveznice, vzajemne sklade, REIT-ove ali katero koli drugo naložbo. Kljub temu imajo REIT-ji še nekaj zanimivih funkcij, ki bi lahko dobro ustrezale vašemu portfelju.