Povratna hipotekarna posojila ali posojila z lastniškim kapitalom?

Če ste lastnik stanovanja in ste stari vsaj 62 let, boste morda svoj kapital doma lahko pretvorili v gotovino za plačilo življenjskih stroškov, stroškov zdravstvenega varstva, prenove stanovanja ali česa drugega, kar potrebujete. Dve možnosti za to sta povratne hipoteke in posojila z lastniškim kapitalom. Oboje vam omogoča, da izkoristite svoj domači lastniški kapital, ne da bi morali prodati ali preseliti svoj dom. Vendar gre za različne izdelke za posojilo in splača se razumeti vaše možnosti, da se lahko odločite, kateri je za vas boljši.

Povratne hipoteke

Večina nakupov na domu se opravi z navadnim hipotekarnim hipotekama. Z redno hipoteko si izposojate denar pri posojilodajalcu in mesečno plačujete za plačilo glavnice in obresti. Sčasoma se vaš dolg zmanjšuje, ko se kapital povečuje. Ko hipoteko plačate v celoti, imate popoln lastniški kapital in dom imate v celoti.

Kako deluje obratna montaža

Povratna hipoteka deluje drugače: posojilodajalec namesto, da plačuje posojilodajalcu, nakaže plačila na podlagi odstotka vrednosti vašega doma. Sčasoma se vaš dolg povečuje - ko se vam plačujejo in se obračunajo obresti - in vaš kapital se zmanjšuje, ko posojilodajalec kupi vse več in več kapitala. Še vedno ste lastnik svojega stanovanja, vendar takoj, ko se več kot eno leto odselite od doma, ga prodate ali odidete - ali postanete zamuden pri davkih na nepremičnine in / ali zavarovanju ali pa dom zapade - posojilo zapade v plačilo. Posojilodajalec prodaja dom, da vam povrne denar, ki vam ga je izplačal (pa tudi provizije). Vsak kapital, ki ostane v domu, gre tebi ali tvojim dedičem.

Upoštevajte, da če imata zakonca svoje ime na hipoteki, banka ne more prodati hiše, dokler preživeli zakonec ne umre - ali če pride do zgoraj omenjenih davčnih, popravilnih, zavarovalnih, selitvenih ali prodajnih razmer. Pari bi morali skrbno raziskati težavo preživelih zakoncev, preden se dogovorijo o povratni hipoteki. Obresti, obračunane za obratno hipoteko, se na splošno nakopičijo, dokler hipoteka ne preneha, takrat pa posojilojemalec (-i) ali njihovi dediči (-e) lahko ali ne bodo mogli odšteti

(Za več informacij glejte Zamude zamrznjene hipoteke ).

Posojila za domači kapital

Vrsta posojila z lastniškim kapitalom je kreditna linija domačega kapitala (HELOC). Tako kot povratna hipoteka hipotekarno posojilo omogoča pretvorbo domačega kapitala v gotovino. Deluje enako kot vaša osnovna hipoteka - v resnici se posojilo za lastniški kapital imenuje tudi druga hipoteka. Posojilo prejmete kot enkratno plačilo in redno plačujete za plačilo glavnice in obresti, kar je običajno fiksna obrestna mera.

Pri HELOC-u imate možnost, da se po potrebi zadolžite do odobrenega kreditnega limita. S standardnim posojilom za domači kapital plačate obresti za celoten znesek posojila; s HELOC plačate obresti le na denarju, ki ga dejansko dvignete. HELOC-ji so prilagodljiva posojila, zato se vaše mesečno plačilo spreminja, ko obrestne mere nihajo.

O HELOC-jih

Trenutno obresti, plačane za posojila iz naslova lastniškega kapitala in HELOC-ov, niso davčno priznane, razen če je bil denar uporabljen za obnovo domov ali podobne dejavnosti. (Pred novim davčnim zakonom za leto 2017 so bile obresti na dolžniški kapitalski dolg v celoti ali delno odtegnjene. Davčna sprememba je za davčna leta 2018 do 2025.) Poleg tega - in to je pomemben razlog, da se odločite za to - z posojilo za lastniški kapital, vaš dom ostaja premoženje za vas in vaše dediče. Pomembno pa je upoštevati, da vaš dom deluje kot zavarovanje, zato tvegate izgubo stanovanja v primeru zaprtja, če ne boste plačali posojila.

Razlike med vrstami posojil

Povratne hipoteke, posojila z lastniškim kapitalom in HELOC-ji omogočajo pretvorbo domačega kapitala v gotovino. Vendar se razlikujejo glede na izplačilo, odplačilo, zahteve glede starosti in lastniškega kapitala, zahteve po kreditih in dohodku ter davčne ugodnosti. Na podlagi teh dejavnikov orisamo bistvene razlike med tremi vrstami posojil:

Kako plačate

• Povratna hipoteka: mesečna plačila, pavšalno plačilo, kreditna linija ali kakšna kombinacija teh
  (glejte Kako izbrati načrt povratnega hipotekarnega plačila )
• Posojilo za domači kapital: pavšalno plačilo
• HELOC: Po potrebi do vnaprej odobrenega kreditnega limita prihaja kreditna / debetna kartica in / ali čekovna knjižica, tako da lahko denar dvignete po potrebi

Shema vračila

• Povratna hipoteka: odloženo odplačilo - posojilo, takoj ko posojilojemalec zamudi davke na nepremičnine in / ali zavarovanje; dom zapusti; se posojilojemalec preseli več kot eno leto, proda dom ali umre.
• Posojilo za domači kapital: mesečna plačila v določenem času s fiksno obrestno mero
• HELOC: Mesečna plačila na podlagi izposojenega zneska in trenutne obrestne mere

Zahteve glede starosti in lastniškega kapitala

• Povratna hipoteka: Mora biti vsaj 62 in imeti doma naravnost ali imeti majhno hipotekarno bilanco
• Posojilo za lastniški kapital: ni starostne zahteve in mora imeti v domu najmanj 20% lastniškega kapitala
• HELOC: Ni starostne zahteve in mora imeti doma vsaj 20% lastniškega kapitala

Kreditno stanje in stanje dohodka

• Povratna hipoteka: Ni potrebe po dohodku, vendar lahko nekateri posojilodajalci preverijo, ali ste sposobni pravočasno in v celoti plačati tekoče nepremičnine - na primer davke na nepremičnine, zavarovanje, pristojbine za združevanje lastnikov stanovanj itd.
• Posojilo za domači kapital : dober kreditni rezultat in dokazilo o stalnem dohodku, ki zadošča za izpolnjevanje vseh finančnih obveznosti
• HELOC: Dobra kreditna ocena in dokazilo o stalnem dohodku, ki zadošča za izpolnjevanje vseh finančnih obveznosti

Davčne ugodnosti

• Povratna hipoteka: Nobena, dokler posojilo ne preneha; potem je odvisno
• Posojilo za domači kapital: za davčna leta 2018 do 2025 obresti ne bodo odbitne, razen če je bil denar porabljen za kvalificirane namene - za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje doma davkoplačevalcev, ki zagotavlja zavarovanje (zahvaljujoč Zakonu o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017 )
• HELOC: Enako kot pri posojilu za lastniški kapital

Izbira pravega posojila za vas

Povratne hipoteke, posojila z lastniškim kapitalom in HELOC-ji omogočajo pretvorbo domačega kapitala v gotovino. Kako se torej odločiti, katera vrsta posojila je prava za vas?

Na splošno velja, da je povratna hipoteka boljša izbira, če iščete vir dolgoročnega dohodka in ne zamerite, da vaš dom ne bo del vaše zapuščine. Če pa ste poročeni, bodite prepričani, da so pravice preživelega zakonca jasne.

(Če želite več, glejte Povratna hipoteka: Ali bi lahko vaša vdova izgubila hišo? In Celoten vodnik za povratne hipoteke .)

Posojilo za domači kapital ali HELOC velja za boljšo možnost, če potrebujete kratkoročna denarna sredstva, boste lahko mesečno odplačevali in raje obdržali svoj dom. Obe prineseta veliko tveganje skupaj s svojimi koristmi, zato temeljito preučite možnosti, preden ukrepate.

(Oglejte si tudi: Celoten vodnik o povratni hipoteki, primerjava povratnih hipotek in terminskih hipotek, ali se kvalificirate za povratno hipoteko ?, povratne vrste hipoteke, izbira pravega upniškega hipotekarnega posojilodajalca, kako izbrati načrt povratne hipotekarne hipoteke, priročnik za Davki in povratne hipoteke, 5 najboljših možnosti povratne hipoteke, 5 znakov povratne hipoteke je dobra ideja, 5 podpisuje povratno hipoteko je slaba ideja, kako se izogniti, da bi odstranili povratno hipoteko, pogled na ureditev povratne hipoteke, pravila Za pridobitev povratne hipoteke FHA, povratna hipoteka: Ali bi lahko vaša vdova izgubila hišo? Pazite na te povratne hipotekarne prevare in povratne hipotekarne pasti)