Davčna pravila za najem vašega počitniškega doma

Lastniki počitniških hiš se lahko odločijo za najem svojih nepremičnin, da poravnajo stroške lastništva ali ustvarijo dohodek. Lastnik je lahko upravičen do določenih davčnih ugodnosti, ki lahko pomagajo, da je lastništvo počitniških stanovanj cenovno ugodnejše. Vnaprejšnje razumevanje davčnih pravil lahko pomaga lastnikom počitniških hiš izkoristiti davčne olajšave in se izogniti morebitnim presenečenjem ob davčnem času.
GLEJ: Navodila za počitniške nepremičnine

14-dnevno ali 10-odstotno pravilo
Davčne ugodnosti, do katerih je upravičen lastnik, so odvisne od števila dni v najemu nepremičnine in koliko časa lastnik preživi v domu. Če se počitniška hiša uporablja izključno za lastnikovo lastno uživanje (in ga med letom ne najamejo kadarkoli), lahko lastnik praviloma odšteje davke na nepremičnine in obresti na hipoteko na domu. Tako kot primarno prebivališče tudi stroškov, povezanih z zavarovanjem, vzdrževanjem in komunalnimi storitvami, ni mogoče odpisati.

Če se dom uporablja za namene najema, bo lastnik stanovanja sodil v eno od treh kategorij.

Vsako leto nepremičnine v najemu za 14 dni ali manj
Po davčnih zakonih je mogoče počitniško nepremičnino oddati v najem do dveh tednov (14 noči) vsako leto, ne da bi bilo treba prijaviti dohodek od najemnine. V tem primeru hiša še vedno velja za osebno prebivališče, zato lahko lastnik odšteje hipotekarne obresti in davke na nepremičnine iz seznama A po standardnih pravilih o drugem domu. Vendar lastnik ne more odšteti nobenih stroškov kot najemnih stroškov.

Ta davčna olajšava se včasih imenuje "oprostitev za mojstre", saj lastniki stanovanj, ki so blizu nacionalnega golf kluba, Augusta, lahko med letnim turnirjem zaslužijo kar 20.000 dolarjev, če najamejo svoje domove med letnim turnirjem - ne da bi jim bilo treba prijavljati dohodek v svojih davčnih napovedih.

Lastnik nepremičnino odda v najem za 15 dni ali več in jo uporablja manj kot 14 dni
V tem primeru se nepremičnina šteje za najemno nepremičnino in najemne dejavnosti se obravnavajo kot posel. Vse dohodke od najemnine je treba sporočiti IRS, lastnik pa lahko odšteje nekatere stroške najema, vključno z:

• Provizije, plačane upraviteljem nepremičnin
• Zavarovalne premije
• Stroški vzdrževanja
• Hipotekarne obresti
• Davek na nepremičnine
• Javne službe
• Amortizacija

Višina stroškov najema, ki jih je mogoče odšteti, temelji na odstotku dni, ko je bila počitniška hiša najeta (imenovana "dnevi najema"). To se izračuna tako, da se deli število dni najema doma in skupnega števila dni, ko je bil dom uporabljen (dnevi najema plus dnevi osebne uporabe). Če je na primer počitniška hiša imela 120 dni uporabe in 100 teh dni najemnih dni, lahko 83% stroškov (100 dni najema / 120 skupnih dni uporabe) odštejemo od prihodka od najemnine (najemni del stroškov, ki presegajo dohodek od najemnine, ni mogoče odšteti). Lastnik ne bi mogel odšteti preostalih 17% stroškov najema.

Poleg odštevanja stroškov najema lahko lastniki vsako leto odštejejo do 25.000 dolarjev izgube, odvisno od prilagojenega bruto dohodka (AGI) lastnika, pasivne izgube pa se lahko odpisujejo, če lastnik lastnino upravlja sam. .

GLEJ: Lastnosti najema: goveja krava ali denarna jama?

Lastnik uporablja nepremičnino več kot 14 dni ali 10% vseh dni, ko je bil dom najet
Če osebni dnevi presegajo 14 dni ali 10% števila dni, ko je dom najet (kar je večje), IRS meni, da nepremičnine ni mogoče odšteti in izgube na najemu ni mogoče odšteti. Še vedno se lahko odštejejo stroški najema, do višine dohodka od najemnine, davka na nepremičnine in hipotekarnih obresti.

Ker lahko 14-dnevno znižanje močno vpliva na davke, je pomembno natančno spremljati dneve osebne uporabe in dokumentirati dneve osebne uporabe glede na dneve, ki se uporabljajo za popravila in vzdrževanje. Po podatkih IRS se vsak dan, ki ste ga preživeli "v bistvu polni delovni čas za popravilo in vzdrževanje (ne izboljšuje) vaše lastnine, ne šteje za dan osebne uporabe. Tak dan ne štejte kot dan osebne uporabe, tudi če družinski člani isti objekt uporabljajte za rekreacijske namene. "

Spodnja črta
Lastniki, ki oddajajo počitniške domove, bodo morda lahko izkoristili določene davčne ugodnosti in s tem naredili drugi dom cenovno ugodnejši. Davčna zakonodaja določa zelo različne ugodnosti, odvisno od števila dni, ko je nepremičnina v najemu vsako leto in koliko časa lastnik uporablja dom. Ker je davčna zakonodaja zapletena, je morda koristno (in preudarno), da se posvetujete s kvalificiranim davčnim strokovnjakom, da pridobite celovito razumevanje davčne zakonodaje in določite najboljši pristop k najemu vašega počitniškega doma.

GLEJTE: davčne olajšave za lastnike nepremičnin v najemu