Osnove obdavčenja REIT

Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT) so se ustanovile kot sredstvo za manjšega vlagatelja, da neposredno sodeluje pri višjih donosnosti nepremičnin. V preteklosti so ti skladi skrbeli za manjše odmike naložbenih skladov v enoto premoženja, v isti kategoriji kot energetski ali drugi sektorski skrbniški skladi, ko pa je Globalni klasifikacijski standard industrije podelil REIT-u status ločenega premoženja, veljajo pravila spremenili in njihova priljubljenost se je povečala.

V tem članku bomo razložili, kako delujejo REIT-ji, in preučili edinstvene davčne posledice in prihranke, ki jih ponujajo rednim vlagateljem.

Osnovne značilnosti REIT-ov

REIT-i so zbir nepremičnin in hipotek, ki so združeni in ponujeni kot varščina v obliki naložbenih vzajemnih skladov. Vsaka enota v REIT predstavlja sorazmeren delež lastništva v vsaki od osnovnih lastnosti. Do marca 2019. REIT-ji na NYSE so imeli tržno zgornjo mejo več kot tri bilijone dolarjev. V letu 2019 je bilo na newyorški borzi in drugih trgih 226 REIT-ov aktivno trgovati.

Običajno so REIT-ji ponavadi bolj koristni kot rast usmerjeni in so v glavnem sestavljeni iz malih in srednje velikih deležev.

IRS zahteva, da REITS izplača imetnikom enot premoženja najmanj 90% svojega dohodka. To pomeni, da REIT-ji zagotavljajo višje donose od tistih, ki jih običajno najdemo na tradicionalnih trgih s fiksnim donosom. Običajno so tudi manj nestanovitne od tradicionalnih zalog, ker se sprehajajo z nepremičninskim trgom.

Tri vrste REIT-ov

REIT se lahko razdeli na tri kategorije:

• Lastniški REIT-ji: Ti skladi zajemajo in / ali najemajo nepremičnine in zbirajo dohodek od najemnin, dividend in kapitalskih dobičkov od prodaje nepremičnin. Zaradi trojnega vira dohodka je ta vrsta zelo priljubljena.
• Hipotekarni REIT: Ti skladi predstavljajo večje tveganje zaradi izpostavljenosti obrestnim meram. Če se obrestne mere zvišajo, lahko vrednost hipotekarnih REIT-ov bistveno pade.
• Hibridni REIT - Ti instrumenti združujejo prvi dve kategoriji. Lahko so bodisi odprti bodisi zaprti (podobno kot vzajemni skladi odprtega in zaprtega tipa), imajo dokončno ali nedoločen čas in vlagajo v posamezno skupino projektov ali v več skupin.

Obdavčitev na ravni zaupanja

REITs morajo upoštevati enaka pravila kot vsi drugi naložbeni skladi naložbenih enot premoženja. Dohodke REIT je treba obdavčiti najprej na ravni zaupanja, nato pa upravičencem. Vendar morajo slediti isti metodi samoocenjevanja kot korporacije. Torej imajo REIT-ji enaka pravila vrednotenja in računovodenja kot korporacije, vendar namesto dobička prenašajo denarni tok neposredno na imetnike enot premoženja.

Obstaja še nekaj dodatnih pravil za REIT, ki presegajo pravila za druge naložbene sklade enot premoženja:

1. Prihodki od najemnin se obravnavajo kot poslovni dohodek REIT-ov, ker vlada meni, da je najemnina dejavnost REIT-ov. To pomeni, da se lahko vsi odhodki, povezani z najemnimi dejavnostmi, odštejejo enako, kot je odpisano odhodkov pravnih oseb.
2. Poleg tega se tekoči dohodek, ki se razdeli imetnikom enot premoženja, ne obdavči z REIT, če pa se dohodek razdeli upravičencu nerezidentu, mora ta dohodek znašati 30-odstotni odtegnjeni davek za navadne dividende in 35-odstotno stopnjo za kapitalski dobiček, razen če je cena nižja po pogodbi.

Za vse praktične namene so REIT-ji na splošno oproščeni obdavčitve na ravni zaupanja, če razdelijo vsaj 90% dohodka svojim imetnikom enot premoženja. Vendar se tudi REIT-ji, ki se držijo tega pravila, še vedno soočajo z obdavčitvijo dohodkov pravnih oseb na kakršen koli zadržani dohodek.

Obdavčitev imetnikov enot premoženja

Izplačila dividend, ki jih izvrši REIT, se obdavčijo imetniku enot premoženja kot običajni dohodek, razen če se štejejo za kvalificirane dividende, ki so obdavčene kot kapitalski dobički. V nasprotnem primeru se dividenda obdavči po najvišji mejni davčni stopnji imetnika enot premoženja.

Del dividend, ki jih izplačujejo REIT-ji, lahko prav tako predstavlja neobdavčljiv donos kapitala, ki ne samo, da zmanjša obdavčljivi dohodek imetnika enote premoženja v letu, ko je dividenda prejeta, ampak tudi odloži davek na ta del, dokler se kapitalno sredstvo ne proda. Ta plačila tudi zmanjšajo stroškovno osnovo za imetnika enot premoženja. Neobdavčljivi deli se nato obdavčijo kot dolgoročni ali kratkoročni kapitalski dobički / izgube.

Ker so REIT-ji redko obdavčeni na ravni zaupanja, lahko ponudijo relativno višje donose kot zaloge, katerih izdajatelji morajo pred izplačilom dividend plačati davek na ravni podjetij.

Primer - Obračun davka za imetnike enot premoženja
Jennifer se je odločila, da bo investirala v REIT, ki trenutno trguje po 20 USD na enoto. REIT razpolaga s sredstvi iz poslovanja v višini 2 USD na enoto in imetnikom enot premoženja deli 90% ali 1, 80 USD. Vendar pa 0, 60 USD na enoto te dividende izvira iz amortizacije in drugih odhodkov in velja za neobdavčljiv donos kapitala. Zato samo 1, 20 USD (1, 80 - 0, 60 USD) te dividende izvira iz dejanskega zaslužka. Ta znesek bo Jennifer obdavčen kot običajni dohodek, njegova stroškovna osnova pa se bo znižala za 0, 60 do 19, 40 dolarja na enoto. Kot smo že omenili, bo to znižanje osnove obdavčeno kot dolgoročni ali kratkoročni dobiček / izguba, ko bodo enote prodane.

Spodnja črta

Edinstvene davčne ugodnosti, ki jih ponujajo REIT-ji, lahko vodijo do višjih donosov za vlagatelje, ki želijo višje donose z relativno stabilnostjo. Teoretično je mogoče, da imetnik enot premoženja doseže negativno cenovno osnovo, če se enote hranijo dovolj dolgo. Čeprav to skoraj ni običajno, bi morali vlagatelji jasno razumeti potencial za uresničitev možnega dobička ali izgube na ta način.