Hipotekarne amortizacijske strategije

Za veliko ljudi je nakup stanovanja največja posamezna finančna naložba, ki jo bodo kdaj koli storili. Zaradi zajetne cene večina ljudi običajno potrebuje hipoteko. Hipoteka je vrsta amortiziranega posojila, pri katerem se dolg v določenem obdobju odplačuje v rednih obrokih. Amortizacijsko obdobje se nanaša na dolžino, v letih, ki jo posojilojemalec izbere za odplačilo hipoteke.

Medtem ko je najbolj priljubljena vrsta 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero, imajo kupci druge možnosti, vključno s 25-letnimi in 15-letnimi hipotekami. Amortizacijsko obdobje ne vpliva samo na to, koliko časa bo trajalo odplačilo posojila, temveč tudi na to, koliko obresti bo plačanih v času trajanja hipoteke. Daljša obdobja amortizacije običajno vključujejo manjša mesečna plačila in višje skupne stroške obresti v času trajanja posojila. S krajšimi amortizacijskimi obdobji pa po navadi pomenijo večja mesečna plačila in nižje skupne stroške obresti. Za hipoteko na trgu je dobro, da razmisli o različnih možnostih amortizacije, da bi našel najboljše možnosti glede upravljivosti in potencialnih prihrankov. Tukaj si oglejmo različne strategije amortizacije hipotek za današnje kupce domov.

Ključni odvzemi

• Izbira obdobja, v katerem bi morali odplačati hipoteko, je kompromis med nižjimi mesečnimi plačili v primerjavi z nižjimi skupnimi stroški.
• Dospelost hipotekarnega posojila sledi amortizacijskemu načrtu, po katerem se mesečna plačila ohranjajo enaka, pri čemer se pri vsakem plačilu spremeni relativni znesek glavnice v primerjavi z obrestmi.
• Daljši kot je amortizacijski razpored (recimo 30 let), cenovno ugodnejša so mesečna plačila, a hkrati največ posojila, ki jih je treba plačati posojilodajalcu v času trajanja posojila.

Amortizacijski načrti

Natančen znesek glavnice in obresti, ki sestavljajo vsako plačilo, je prikazan v hipoteki amortizacijski načrt (ali amortizacijska tabela). Na začetku se več vsakega mesečnega plačila usmeri v obresti. Obresti na hipoteko so davčno priznane. Če ste v visokem davčnem razredu, bo ta odbitek večja kot pri tistih z nižjimi davčnimi stopnjami. Z vsakim naslednjim plačilom gre vse več plačila glavnici, manj pa obrestim, dokler hipoteka ni izplačana v celoti, posojilodajalec pa pri okrožnem uradu ali zemljiškoknjižnici vloži zadovoljstvo hipoteke.

Daljša obdobja amortizacije zmanjšajo mesečno plačilo

Posojila z daljšo amortizacijsko dobo imajo manjša mesečna plačila, ker imate več časa za vračilo posojila. To je dobra strategija, če želite, da so plačila bolj obvladljiva. Naslednja slika prikazuje skrajšani primer amortizacijskega načrta za 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero v višini 200 000 USD v višini 4, 5%:

Slika 1 Hipotekarno plačilo za 30-letno hipoteko s fiksno stopnjo 4, 5% je vedno enako vsak mesec (1.013, 37 USD). Zneski, ki gredo v glavnico in obresti, pa se spreminjajo vsak mesec. Prikazani so prvi trije meseci amortizacijskega načrta in nato plačila pri 180, 240, 300 in 360 mesecih.

Povzetek za 30-letno posojilo s fiksno 4, 5%:

• Hipotekarni znesek = 200.000 USD
• Mesečno plačilo = 1.013, 37 USD
• Znesek obresti = 164.813, 42 USD
• Skupni stroški = 364.813, 20 USD

Krajša amortizacijska obdobja vam prihranijo denar

Če izberete krajše amortizacijsko obdobje - na primer 15 let -, boste imeli višja mesečna plačila, vendar boste tudi v času posojila znatno prihranili obresti in prej boste imeli v lasti svoj dom. Tudi obrestne mere za krajše posojila so običajno nižje od obrestnih za daljše posojila. To je dobra strategija, če lahko brez nepotrebnih težav udobno izpolnite višja mesečna plačila. Čeprav je amortizacijska doba krajša, še vedno vključuje 180 zaporednih plačil. Pomembno je razmisliti, ali lahko vzdržujete to raven plačila ali ne.

Slika 2 prikazuje, kako izgleda razporeditev amortizacije za isto posojilo v višini 200.000 USD 4, 5%, vendar s 15-letno amortizacijo (spet skrajšana različica zaradi poenostavitve):

Slika 2 Enako posojilo v višini 200.000 dolarjev 4, 5%, vendar s 15-letno amortizacijo. Prikazani so prvi trije meseci amortizacijskega načrta, skupaj s plačili pri 60, 120 in 180 mesecih.

Povzetek za 15-letno fiksno posojilo 4, 5%:

• Hipotekarni znesek = 200.000 USD
• Mesečno plačilo = 1529, 99 USD
• Znesek obresti = 75.397, 58 USD
• Skupni stroški = 275.398, 20 USD

Kot lahko razberemo iz obeh primerov, daljša, 30-letna amortizacija privede do cenovno ugodnejšega plačila v višini 1.013, 37 USD v primerjavi s 1529, 99 USD za 15-letno posojilo, kar znaša razliko 516, 62 USD vsak mesec. To lahko zelo pomembno za družine, ki imajo majhen proračun ali želijo preprosto omejiti mesečne stroške. Oba scenarija tudi ponazarjata, da 15-letna amortizacija prihrani 89.416 dolarjev stroškov obresti. Če si posojilojemalec lahko privošči višja mesečna plačila, lahko s krajšim amortizacijskim obdobjem znatno prihranimo.

Možnosti pospešenega plačila

Tudi z daljšo amortizacijsko hipoteko je mogoče s pospešeno amortizacijo prihraniti denar na obrestih in posojilo hitreje odplačati. Ta strategija vključuje dodajanje dodatnih plačil na mesečni hipotekarni račun, kar vam lahko prihrani desetine tisoč dolarjev in vam omogoči, da boste prej (vsaj v zvezi s hipoteko) brez dolgov (prej). Vzemite 30-letno hipoteko v vrednosti 200.000 dolarjev iz zgornjega primera. Če bi vsak mesec plačevali dodatnih 100 USD za glavnico, bi se posojilo v 25 letih vrnilo v celoti, namesto 30, posojilojemalec pa bi pri obrestnih plačilih realiziral 31.745 USD. Zvišajte to do dodatnih 150 USD vsak mesec, posojilo pa bi bilo v 23 letih zadovoljno s 43.204, 16 USD prihrankom. Tudi vsako posamezno dodatno plačilo, ki se opravi vsako leto, lahko zmanjša znesek obresti in skrajša amortizacijo, če gre plačilo proti glavnici in ne obresti (poskrbite, da vaš posojilodajalec plačilo obdela tako). Seveda ne smete odpustiti potrebščin ali vzeti denarja iz donosnih naložb za dodatna plačila. Toda zmanjšanje nepotrebnih stroškov in usmerjanje denarja v dodatna plačila ima lahko dober finančni smisel. In za razliko od 15-letne hipoteke vam omogoča prožnost plačevanja nekaj mesecev manj.

Nasvet: Spletni kalkulatorji hipotekarne amortizacije vam lahko pomagajo, da se odločite, katera hipoteka je primerna za vas in izračunajte učinek dodatnih hipotekarnih plačil. Poleg tega se hipotekarni kalkulatorji lahko uporabijo za določitev najboljših obrestnih mer. Za začetek preizkusite spodnji kalkulator.

Druge izbire

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero vam lahko omogočajo plačilo še manj na mesec kot 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero in morda boste lahko prilagodili plačila na druge načine, ki bi lahko ustrezali pričakovanemu dvigu osebnega dohodka. Vendar pa se lahko mesečna plačila pri teh dvignejo - kako pogosto je to odvisno od ekonomskih kazalcev in od tega, kako je pogodba zapisana - in s hipotekarnimi obrestmi, ki so še vedno skoraj na preteklih najnižjih zneskih, verjetno večini lastnikov stanovanj niso pametne stave. Podobno imajo hipotekarne hipoteke samo za obresti in druge vrste balonov pogosto nizka plačila, vendar vam bodo zaradi velikega stanja na koncu posojila zapustili veliko tveganje, tudi tvegana stava.

Spodnja črta

Odločitev, katero hipoteko si lahko privoščite, ne bi smeli biti prepuščeni izključno posojilodajalcu: Tudi v trenutnem posojilnem ozračju in njegovih strožjih standardih boste morda odobreni za večje posojilo, kot ga resnično potrebujete. Če vam je všeč ideja o krajšem amortizacijskem obdobju, tako da lahko prej plačate manj obresti in si lastite svojo hišo - vendar si višjih plačil ne morete privoščiti - razmislite o iskanju stanovanja v nižjem cenovnem razredu. Z manjšo hipoteko boste morda zavirali višja plačila, ki prihajajo s krajšim amortizacijskim obdobjem.

Ker toliko dejavnikov lahko vpliva, katera hipoteka je najboljša za vas, je pomembno, da ocenite svoj položaj. Če razmišljate o veliki hipoteki in ste v visokem davčnem razredu, bo na primer odbitek hipoteke verjetno bolj ugoden, kot če imate majhno hipoteko in ste v nižjem davčnem razredu. Če dobite dobre naložbe, morda ne bi bilo finančno smiselno, da bi zmanjšali gradnjo svojega portfelja za višja hipotekarna plačila. Kar je vedno dobro finančno smiselno, je oceniti vaše potrebe in okoliščine ter si vzeti čas za določitev najboljše strategije hipotekarne amortizacije za vas.