Prednosti in slabosti 15-letne hipoteke

15-letna hipoteka je posojilo za nakup stanovanja, pri katerem se obrestna mera in mesečno plačilo določata v celotni dobi posojila. Nekateri posojilojemalci se odločijo za 15-letno nasproti bolj običajni 30-letni hipoteki, saj jim lahko dolgoročno prihranijo veliko denarja.

Prednosti in slabosti 15-letne hipoteke

Na trgu je danes na voljo več vrst hipotekarnih izdelkov. 15-letna hipoteka ima v primerjavi s 30-letno nekaj prednosti in slabosti. Vendar imata oba izdelka podobnosti, kot je obrestna mera, lahko vpliva kreditna zgodovina posojilojemalca in bonitetna ocena.

Bonitetna ocena je številčni prikaz, kako verjetno bo posojilojemalec vrnil dolgovani denar. Pravočasna plačila, dolžina kreditne zgodovine in koliko odprtih kreditnih računov so vsi dejavniki, ki vplivajo na kreditno oceno. Seveda 15-letno in 30-letno posojilo zahtevata tudi dovolj mesečnega dohodka, da pokrijejo morebitno hipotekarno plačilo in druge dolgove.

Prednosti 15-letne hipoteke

Spodaj so navedene prednosti 15-letne hipoteke pred 30-letno. Obe imata fiksne stopnje in fiksna plačila nad svojimi pogoji.

Manj v skupnih obrestih

15-letna hipoteka na dolgi rok stane manj, saj je skupni znesek plačil obresti manjši od 30-letne hipoteke. Stroški hipoteke se izračunajo na podlagi letne obrestne mere, in ker si denar izposodite za polovico toliko, bo skupna plačana obresti verjetno polovica tistega, kar bi plačali v 30 letih.

Na primer, hipotekarni znesek v višini 250.000 dolarjev v 30 letih po stopnji 4% bi do konca mandata stal 429.674 USD glavnice in plačila obresti. Skupne obresti bi znašale 179.674 USD za zadolževanje v 30 letih.

Enak znesek posojila in obrestna mera v 15 letih bi do konca mandata stala 332.860 dolarjev. Skupne obresti bi znašale 82.860 USD za zadolževanje v 15 letih. Pri 4% bi plačali le približno 46% skupnih obresti za 15-letno, kot bi plačali za 30-letno. Višja kot je obrestna mera, večji je razkorak med obema hipotekama.

Nižja obrestna mera

Ker so kratkoročna posojila manj tvegana in za banke cenejša kot dolgoročna posojila, 15-letna hipoteka običajno prihaja z nižjo obrestno mero. Stopnja je lahko od četrtine do celotne točke nižja od 30-letne hipoteke.

Fannie Mae

Če hipoteko kupi katero od vladnih podjetij, kot je Fannie Mae, boste verjetno plačali manj pristojbin za 15-letno posojilo. Fannie Mae in druga podjetja, ki jih podpira država, zaračunavajo tako imenovane prilagoditve na ravni posojila, ki se pogosto nanašajo samo na 30-letne hipoteke ali so višje za njih.

Te pristojbine običajno veljajo za posojilojemalce z nižjimi bonitetnimi ocenami, ki opravijo manjše polog. Zvezna stanovanjska uprava 15-letnim posojilojemalcem zaračunava nižje premije za hipotekarno zavarovanje. Posojilodajalci zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje ali PMI, ko položite polog, ki je manjši od 20% vrednosti stanovanja. PMI ščiti posojilodajalca v primeru, da ne morete opraviti plačil. PMI se zaračuna kot mesečna pristojbina, dodana na hipotekarno plačilo, vendar je začasna, kar pomeni, da preneha obstajati, ko odplačate 20% hipoteke.

Pomembno je upoštevati, da bodo imeli večina posojilojemalcev nižje vnaprej plačane provizije za izdelke, ki jih sponzorira vlada, te stroške bodo verjetno plačali kot del višje obrestne mere.

Prisilna varčevanja

Ker je mesečno plačilo za 15-letno hipoteko višje, finančni načrtovalci navadno menijo, da gre za vrsto prisilnih prihrankov. Z drugimi besedami, namesto da bi mesečno prihranili 30-letni prihodek in vlagali sredstva na račun denarnega trga ali na delniški trg, bi ga vlagali v svojo hišo, ki bi dolgoročno verjetno tudi cenila v vrednosti.

Slabosti 15-letne hipoteke

Kljub obrestim, prihranjenim s 15-letno hipoteko, obstaja nekaj pomislekov in slabosti, o katerih bi morali posojilojemalci razmisliti, preden se odločijo za rok svojega posojila.

Višja mesečna plačila

15-letna hipoteka ima višje mesečno plačilo kot 30-letna, saj je treba posojilo odplačati v polovici. Na primer, 15-letno posojilo za 250.000 dolarjev s 4-odstotnimi obrestmi mesečno plačuje 1849 dolarjev v primerjavi s 1.194 dolarji za 30-letno. Z drugimi besedami, 15-letno mesečno plačilo je za isti znesek po isti stopnji 55% višje od 30-letnega.

Manj dostopnosti

Višje plačilo lahko kupca omeji na skromnejšo hišo, kot bi jo lahko kupil s 30-letnim posojilom. Recimo, da bomo uporabili zgornji primer, hipotekarni posojilodajalec odobrava samo največ 1500 dolarjev na mesec. Posojilojemalec bi moral za 15 let kupiti cenejšo hišo - hipoteko v višini 200.000 ameriških dolarjev za 15 let prinese plačilo 1479 dolarjev. Posojilojemalec bi se lahko odločil tudi za večji polog (50.000 dolarjev), s čimer bi skupni znesek hipotekarnega posojila z 250.000 na 200.000 dolarjev, s čimer bi tudi plačilo doseglo manj kot 1500 dolarjev na mesec.

Po drugi strani pa bi 30-letno posojilo (za 250.000 dolarjev) pomenilo mesečno plačilo 1.194 dolarjev - kar bi znašalo največ 1.500 dolarjev. Prav tako 30-letno posojilo kreditojemalcu omogoča nakup večjega stanovanja ali prevzem večje hipoteke. Na primer, 30-letna hipoteka za 300.000 dolarjev bi stala 1.432 dolarjev na mesec. 30-letno posojilo plačilo zniža pod največ 1500 dolarjev in posojilojemalcu omogoča, da prevzame večje posojilo - predvidoma pridobi večji dom ali boljšo lokacijo.

Manj denarja gre za prihranke

Višje plačilo zahteva večje denarne rezerve - toliko kot eno leto dohodek pri likvidnih prihrankih. Poleg tega višje mesečno plačilo pomeni, da lahko posojilojemalec izgubi priložnost, da zbere prihranke ali prihrani za cilje, kot je šolnina za otroka ali upokojitev. Poleg tega so tako varčevalni računi kot tudi pokojninski računi odloženi, medtem ko imajo 401 tisoč pokojninskih računov prispevek delodajalca. Prav tako zdrava in disciplinirana vlagateljica bi izgubila priložnost, da bi razliko med 15-letnim in 30-letnim plačilom investirala v donosnejše vrednostne papirje.

Prednosti

• 15-letna hipoteka stane manj v skupnih obrestih v primerjavi s 30-letno

• 15-letnica ima običajno ugodnejšo obrestno mero

• Petnajstletnik je prisilni prihranek, saj se plačani dodatni denar vloži v dom, namesto da bi ga porabili

Slabosti

• 15-letna posojila imajo višja mesečna plačila

• Manj cenovne dostopnosti s 15-letnimi hipotekami

• Manj denarja gre za prihranke ali pokoj

• Finančna stiska lahko povzroči, če posojilojemalec ne more plačati višjega 15-letnega zneska posojila

Spodnja črta

15-letna hipoteka vam zagotovo lahko prihrani veliko denarja na dolgi rok. Pomembno pa je, da se posvetujete s finančnim načrtovalcem, da razpravljate, s čim se lahko lotite mesečnih plačil. Čeprav lahko 15-letna hipoteka izplača prej, če izgubite službo ali se dohodek spremeni, bi lahko zaradi višjega mesečnega plačila v primerjavi s 30-letnim posojilom zapadli v finančno stisko.